Encerrando a série de artigos que contemplam o “Direito de Vizinhança”, que teve seu início na Edição 01 com a “Parte Geral”, depois sucessivamente “Árvores Limítrofes, Passagem Forçada e Passagem de Cabos e Tubulações” na Edição 02, por seguinte na Edição 03 “Das Águas” e “Dos Limites entre Prédios e do Direito de Tapagem”. Passamos agora a contemplar o Direito de Construir e o Auxílio Mútuo.
O Direito de Construir está tipificado na seção VI do Código Civil e, como a denominação sugere, impõe limites ao ato de construir e reformar de uma determinada propriedade.
Em regra, o proprietário constrói como quiser, afinal de contas o direito de propriedade é absoluto, porém ao construir deverá obrigatoriamente antes de tudo observar os regulamentos administrativos e as normas estabelecidas no Código Civil Brasileiro de forma a não interferir na propriedade vizinha seja ela limítrofe a sua ou não.
Em relação aos regulamentos administrativos inerentes ao ato de construir, esses, em regra, são estabelecidos pelas prefeituras e abordam situações como a altura máxima de uma construção, bem como, o zoneamento da área na qual se vai construir (zona residencial, industrial ou comercial), de forma a impedir, por exemplo: que se construa uma propriedade comercial em meio a um bairro residencial.
Já em relação às normas de Direito Privado devemos observar uma distância mínima entre as edificações, a saber: na zona rural a distância mínima deverá ser de três metros, enquanto na zona urbana, em regra, deverá ser de um metro e meio.
Importante atentar para o fato que essa distância de um metro e meio que deve ser observada pelas propriedades vizinhas é relativa à abertura de janelas e construção de varandas uma vez que a lei admite que se construa até o limite entre as propriedades vizinhas criando o que se chama de parede divisória.
Ao se criar uma parede divisória, entre as propriedades vizinhas, em hipótese alguma essa poderá servir de “suporte” para utensílios que possam vir a interferir na saúde, no sossego ou na segurança do outro vizinho. Como por exemplo: chaminés, fogões (exceto os de cozinha), fornos, ou qualquer outro tipo de aparelhos que possam por ventura vir a causar infiltração na propriedade vizinha.
Já em relação às janelas essas deverão ser construídas respeitando uma distância mínima de setenta e cinco centímetros. Porém, essa determinação legal não incidirá em caso de aberturas que tenha por objetivo iluminação ou ventilação com tamanho inferior a dez centímetros de largura por vinte centímetros de comprimento estando essas a mais de dois metros de altura de cada piso.
Ainda ao construir é vedado em qualquer hipótese criar obstáculos de maneira que as águas que deveriam ser despejadas em um determinado prédio passem a ser despejadas no prédio vizinho, da mesma forma que é terminantemente proibida realizar construções que por algum motivo venham a poluir ou a inutilizar a água do poço ou uma eventual nascente preexistente à obra.
Caso uma propriedade vizinha esteja em ruína ameaçando a integridade física de outra propriedade, então esta terá o direito de impetrar ação demolitória, que tem por objetivo exatamente à demolição do prédio em ruína ou de alguma obra que esteja em desconformidade com a norma legal.
Porém, para o Juiz de fato determinar a demolição da obra é essencial que ela apresente defeitos que não sejam passíveis de reparação, caso contrário o Juiz determinará a manutenção e recuperação da propriedade em ruína e não a sua demolição.
Existe ainda uma segunda hipótese que é a ação indenizatória que determina que se a propriedade ao construir vier a causar algum dano a uma propriedade vizinha essa terá então o direito de ser indenizada na mesma proporção.
Por derradeiro o Direito de Vizinhança nos apresenta o instituto do Auxílio Mútuo. Que nada mais é do que o direito de ingressar na propriedade vizinha.
Ou seja, caso se faça necessário e não exista alternativa, um vizinho será obrigado a permitir que outro se utilize da sua propriedade para que este proceda à reparação, construção, reconstrução ou limpeza de sua casa ou do muro divisório.
Mas essa obrigação só será imposta com a condição legal de que se cumpra três requisitos essenciais e de forma simultânea, quais sejam: o ingresso deverá ser temporário, mediante aviso prévio e não deverá existir em hipótese alguma alternativa, a não ser se utilizar da propriedade vizinha.
Se o ingresso gerar dano ao vizinho então incorrerá na reparação civil pertinente.
Com isso, finalizamos a nossa série de artigos sobre Direito de Vizinhança, que teve como objetivo levar conhecimento às pessoas acerca dos seus direitos cotidianos, mas que muitas vezes passam despercebidos.
Robson Amaro é graduado em Ciências Sociais e Jurídicas pela Universidade Metropolitana de Santos, especializado em Direito Civil pela Escola Paulista de Direito, com MBA em Gestão e Marketing pela Universidade Gama Filho.